Yönetilen metrekare açığı: "Eski" Moskova'da yeni inşaat hacmi yarı yarıya azaldı.

2025'in üçüncü çeyreğinin sonuçlarına göre, "eski" Moskova'daki birincil konut emlak piyasası, arzda istikrarlı bir düşüş ve artan fiyatlar gösteriyor ve bu da yönetilebilir bir açık yaratıyor. CORE.XP'deki konut analistlerine göre, çeyrekte 7 projede yalnızca 49 bina piyasaya girerken, bir önceki yıl 14 projede 86 bina piyasaya girmişti. Yeni inşaat hacmi yıllık bazda yarıdan fazla azaldı. Moskova'nın hangi bölgeleri yakın gelecekte talebi artıracak?

CORE.XP'de Konut Gayrimenkul Direktörü ve Başkanı Ekaterina Lomteva'nın MK'ye verdiği demeçte, "eski" Moskova sınırları içindeki ortalama ağırlıklı satış fiyatı metrekare başına 712.238 rubleye (+%20 yıllık ve +%0,3 çeyreklik) ulaştı. İşlemlerde ise ortalama fiyat metrekare başına 559.638 ruble (+%5 yıllık ve +%2 çeyreklik) oldu. Ancak, liste fiyatı ile gerçek işlem fiyatı arasındaki fark yüksek kalmaya devam ediyor ve %27'ye kadar ulaşıyor. Ortalama arsa büyüklüğü 49,9 metrekare.

Uzmanlara göre, ipotek işlemleri geçen yılın aynı dönemine göre %58, ikinci çeyreğe göre ise %40 arttı. İpoteklerin payı her iki dönemde de 6 puan arttı. Ocak-Eylül 2025 döneminde, tercihli programlar tüm kredilerin %59'unu, hacminin ise %78'ini oluştururken, taksitli işlemler %19 oranında gerçekleşti.

Moskova'nın neredeyse tüm bölgelerinde envanterde düşüş yaşanıyor ve genel pazar düşüşü %12'ye ulaştı. Yıllık bazda düşüş yaşayan başlıca bölgeler Güneybatı İdari Bölgesi (%45), Güneydoğu İdari Bölgesi (%31), Kuzeydoğu İdari Bölgesi (%28) ve Doğu İdari Bölgesi (%18) oldu. Bu arada, Batı İdari Bölgesi (%19) ve Kuzey İdari Bölgesi (%4) arzda hafif bir artış gözlemleniyor. Bu bağlamda, ipotek ve taksitli satış programlarının alıcı hareketliliğini daha da artırdığı, arzın azaldığı ve ulaşım erişiminin iyileştiği bölgelerde birikmiş talep oluşmaya başlıyor.

Analist, "eski" Moskova'nın birincil konut emlak piyasasındaki yerel talep kümeleri arasında, envanter hacminin %18 düştüğü Doğu İdari Bölgesi'ne dikkat çekti. Doğu İdari Bölgesi'nde, minimum alana sahip mevcut arsa sayısının azalmasıyla birlikte "aile" konut formatlarına doğru yapısal bir kayma yaşandı.

Moskova'nın güneydoğusunda, sanayi bölgelerinin yeniden geliştirilmesi ve uygun fiyatlı iş sınıfında çığır açan projelerin hayata geçirilmesiyle birlikte, görünürlükte bir düşüş (-%31) yaşanıyor. Yuzhnoportovy bölgesi, şehrin yeni bir iş merkezi ve canlı bir odak noktası oluşturarak odak noktası konumunda. Kuzeydoğu İdari Bölgesi, "dikey şehir" ve park koridorlarının dengeli bir birleşimini sunuyor. Burada talep, VDNKh ve Botanik Bahçesi'nin geniş rekreasyon alanlarında yoğunlaşıyor ve buna sınırlı sayıda yeni proje lansmanı ve görünürlükte önemli bir düşüş (-%28) eşlik ediyor. Bölgede şu anda konut kompleksleri inşa ediliyor.

Moskovalılar arasında geleneksel olarak popüler olan şehrin güneybatısı da önemli bir arz sıkıntısı yaşıyor. 2025'in üçüncü çeyreği itibarıyla, birincil pazar envanteri yıllık bazda %45 düştü. Talep, birikmiş alıcı ilgisinin arttığı Obruchevsky bölgesinde yoğunlaşıyor.

Dolayısıyla, "eski" Moskova'da inşaat hacminin azalması ve pazara giren yeni projelerin sınırlı olması nedeniyle, alıcıların seçenekleri zaten önemli ölçüde sınırlı. Şehrin doğu ve güneydoğu bölgelerindeki asgari bütçeler hâlâ 9,81-12,13 milyon ruble (Doğu İdari Bölgesi) ile 20,9 milyon ruble (Güneybatı İdari Bölgesi) arasında değişiyor, ancak bu fark giderek daralıyor.

Lomteva, "Eski Moskova pazarı yönetilen açık dönemine girdi: Yeni inşaat tamamlanmaları yarıdan fazla düşerken, en belirgin gizli talebi Doğu İdari Bölgesi'nde (Bogorodskoye, Golyanovo), Güneydoğu İdari Bölgesi'nde (Yuzhnoportovy), Kuzeydoğu İdari Bölgesi'nde (VDNKh ve Botanik Bahçesi yakınları) ve Güneybatı İdari Bölgesi'nde (Obruchevsky) görüyoruz" diye vurguladı.

Lider olarak ortaya çıkacak projelerin, lokasyon ürün matrisine tam olarak uyan ve inşaatın ilk aşamalarında aranan altyapıyı oluşturanlar olacağını öngörüyor. Uzman, "Alıcılar için rasyonel bir strateji, fiyatı rezervasyon aşamasında sabitlemek ve bugün işlemlerdeki payı sürekli yüksek olan ipotek ve taksit planlarının bir kombinasyonunu kullanmak olacaktır," diye sözlerini tamamladı.

Yazarlar: